（圖片取自網路：出處點我）
我就是御宅大律師，周政。
最近有個新聞報導，代書因為沒跟客戶講清楚，客戶要賣的房屋並不符合免繳奢侈稅的條件，結果房屋賣掉之後，客戶收到奢侈稅75萬元的繳納通知，一狀告上地方法院，要求代書負責，最後地方法院一審判決，代書要負2/3的責任，應賠償客戶45萬元。
雖然這個案子尚未確定，不過地方法院的法律見解頗有參考價值，因為這種案例其實不少，只是受害的民眾不見得會真的去告代書，或者，就算真的告了，可能也是以和解收場，所以法院不需要實質審理，沒有機會看到法院表示見解。以下，我們就針對本案判決進行摘要分析（判決書全文請參照臺灣新北地方法院102年度訴字第923號）：
首先，法院指出本案原告求償的法律依據在於《民法》第535條、第544條及《地政士法》第2條、第26條：
「按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；又受任人因處理委任事務有過失，而生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第535條、第544條分別定有明文。
又政府為維護不動產交易安全，保障人民財產權益，建立地政士制度，特制定地政士法，於該法第2條、第26條規定：地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務；地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。
本件被告於101年5月25日，受有報酬而受原告及張○○之共同委任，辦理系爭房地房地產權移轉登記、抵押權塗銷或設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜，自應忠實執行其受任之事務，並善盡善良管理人之注意義務，故對於當事人有關委任事務所生稅賦疑義，例如，關於土地增值稅、契約、特別貨物及勞務稅等法令諮詢，即應明確告知相關法律依據及其具體內容，並提供正確資訊，以維護當事人在交易過程中，判斷是否為交易行為及其合理期待利益；否則，即難認為已盡其善良管理人之注意義務，若因提供之資訊有誤，因而導致委任人發生非預期之額外支出即屬委任人之損害，依民法第544條第1項規定，對於委任人自應負賠償損害責任。」
其次，法院指出本案被告—也就是代書—在辦理房屋過戶時，理應發現該房屋並不符合免徵奢侈稅的條件，卻沒有明確告知客戶，也沒有拿法條規定給客戶看，所以明顯有疏失，而且沒有盡到專業義務：
「原告出售持有未滿二年之系爭房地，如欲免徵特種貨物稅，即須以已辦竣戶籍登記且持有期間無出租之事實，為其前提要件。又所謂自用住宅用地，係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地......若有出租事實，則於地價稅、土增稅之課徵，即應適用一般稅率而不能申請自用住宅優惠稅率，此為一般公眾周知之事實，對於專業之地政士猶然。」
「...綜觀證人所證各節可知，原告於簽約時已告知被告伊持有系爭房地未滿二年，且被告亦可從不動產說明書上之記載，知悉該屋有出租之事實甚明。」
「...被告自應知悉原告出售之系爭房地，因有上開出租事實而無從申請辦理自用住宅，卻未主動提供正確資訊予屋主即原告，明確告知本案應會課徵奢侈稅，顯未盡受任地政士之專業義務...」
「被告自承當時並沒有將特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款、第5條等規定提供原告審閱，並說明其內容...在原告問以：「我房子沒有滿二年，有沒有奢侈稅的問題？」時，被告竟未明確回答將遭課徵奢侈稅，並提供上開法律規定之正確資訊，反而以：房屋有辦理自用住宅且現在沒有第二棟房屋，就沒有奢侈稅的問題...」，被告以如此籠統敷衍態度處理本件受任事務，導致被告誤判其事後遷戶籍即可辦理自用住宅登記並可免課奢侈稅，被告顯然違背委任本旨，並有悖誠信原則。」
最後，法院指出客戶不經思考就完全聽信代書的說法，自己也有部分責任，所以判決代書要賠償2/3的比例：
「...損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，民法第217條第1項定有明文...本件原告明知系爭房屋在簽立買賣契約時有出租之事實，租期至101年6月30日止，已非「自用」之住宅，即無從辦理自用住宅使用證明，未經思索查證即聽信被告片面告知迅速辦理即可之不實資訊，是原告就本件損害之發生亦有過失...斟酌兩造對於房屋有出租事實之知悉程度，及有關申請自用住宅證明之兩造身分所應及之專業程度等，認原告有3分之1過失...」
雖然本案尚未確定，不過上述法院見解仍然值得參考。
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